Les personnes qui me consultent sur ce sujet viennent souvent avec quelques photos et l'idée d'entamer une procédure contre leur bailleur sur le bénéfice de ces éléments de preuve.
Seulement ceci ne suffit pas, les photos peuvent être contestées. Il convient en général d'avoir a minima un rapport des services d'hygiènes de la ville où se situe le bien que vous louez et / ou un constat d'huissier exposant les désordres que vous subissez.
Ce type de dossier nécessite parfois qu'un expert soit désigné par le tribunal afin de décrire les désordres et les travaux de rénovations nécessaires. Vous pouvez auparavant faire faire une expertise amiable, contradictoire si possible (ie en présence de toutes les personnes concernées c'est-à-dire vous et votre bailleur a minima), grâce à l'intervention de votre assurance habitation, si elle l'accepte, ce sera un élément supplémentaire qui permettra d'alimenter votre dossier et peut être d'éviter la désignation d'un expert judiciaire qui ne fait que rallonger la procédure et augmenter les coûts que vous devrez avancer si vous n'êtes pas bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.
Pour avoir des conseils personnalisés et faire le point de votre situation, prenez contact avec le cabinet, nous fixerons un rendez-vous.
Lisez attentivement l'acte que l'huissier vous a remis, et surtout allez le chercher à son étude si vous n'avez qu'un avis de passage.
Vérifiez le décompte des sommes dues qui y est joint, afin de vous assurer que tous les versements que vous avez faits sont mentionnés.
Dans le cas contraire prenez l'attache, par écrit (mail avec accusé de réception ou courrier recommandé avec accusé de réception), de votre bailleur afin de contester le montant indiqué sur le commandement.
Si une somme reste due, que vous ne pouvez ni contester ni régler dans le délai de deux mois, vous pouvez prendre les devants et saisir le juge compétent (juge des contentieux de la protection) afin de demander un délai de grâce.
Si la somme réclamée est due et que vous pouvez la régler, faites le dans les deux mois qui suivent le commandement de payer, afin d'éviter la résiliation du bail et votre expulsion.
A cette fin, vous pouvez solliciter une aide auprès du Fonds de Solidarité Habitat mentionné sur le commandement de payer.
Notez que pour pouvoir vous faire expulser, le bailleur devra saisir un juge et obtenir une décision ordonnant cette expulsion.
Pour une analyse et des conseils adaptés à votre situation, prenez rendez-vous au cabinet, nous pourrons vous conseiller.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur, lorsque l'état des lieux de sortie établi contradictoirement (c'est-à-dire en la présence du bailleur ou de son mandataire et de vous-même) ne mentionne aucune dégradation, de le « restituer dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire ». En cas de dégradations constatées, c'est dans un délai de deux mois qu'il doit être restitué, déduction faite des sommes nécessaires pour réparer les dégradations.
Le même article précise que « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. » Ainsi, si le bailleur ne respecte pas l'obligation de restitution dans les délais imposés par les textes, il encourt le risque d'être condamné à payer une indemnité au locataire.
Si vous souhaitez évoquer cette problématique et avoir un conseil personnalisé, prenez rendez-vous au cabinet, nous vous renseignerons.
Si le contrat prévoit un paiement d'une provision sur charges, vous êtes en effet, en qualité de bailleur, contraint de, une fois par an, faire un point des provisions payées, des charges dues et de transmettre au locataire cette régularisation en lui indiquant s'il est créditeur ou débiteur.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement […]. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. […] Le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. »
A défaut de remplir cette obligation, le locataire pourrait être en droit d'une part de cesser de régler les provisions sur charges, d'autre part de solliciter d'un tribunal qu'il vous contraigne à transmettre cette régularisation.
Pour des informations plus précises concernant votre problématique, n'hésitez pas à prendre contact avec le cabinet pour fixer un rendez-vous et faire un point de votre situation.
Si le contrat de bail d'habitation que vous avez signé avec le locataire comporte une clause résolutoire, l'absence de paiement des loyers engendre la rupture de plein droit du contrat.
En premier lieu il convient de faire un décompte précis mentionnant les sommes dues et leurs dates d'appel, les sommes réglées et les dates de règlements, en faisant la distinction loyer / charges.
Une fois ce décompte réalisé, il convient de solliciter d'un huissier compétent sur la commune où se situe le bien loué qu'il délivre au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Vous devrez avancer les frais mais le locataire devra ensuite les rembourser.
Si le locataire ne règle pas les sommes dues dans les deux mois qui suivent la délivrance du commandement de payer, vous pourrez agir devant le juge des contentieux de la protection (tribunal de proximité) compétent afin d'obtenir la condamnation du locataire à vous régler et son expulsion.
Le cabinet pourra vous assister dans le déroulement de la phase précontentieuse et dans la saisine du tribunal et la gestion de la procédure. N'hésitez pas à nous contacter pour prendre un rendez-vous.
Seuls les troubles anormaux du voisinage peuvent être reprochés aux voisins et mener à leur condamnation à vous régler des dommages et intérêts et à cesser.
En effet, toutes les nuisances que vous subissez ne sont pas des troubles anormaux. Il est normal, dans certaines constructions, dans certaines villes très peuplées, d'entendre ses voisins ou de sentir les odeurs de cuisine.
Il convient donc de faire la part des choses avant d'entamer une procédure.
Evidemment, les tentatives de règlement amiable (courrier,…) sont nécessaires avant d'entamer une procédure donc n'hésitez pas à solliciter courtoisement de votre voisin qu'il cesse ces nuisances, par écrit si nécessaire.
S'il s'agit effectivement de troubles anormaux, et que vous souhaitez agir en justice, il faudra les prouver. Un constat d'huissier est souvent nécessaire. Pour les tapages nocturnes et diurnes, ceux-ci sont réglementés et seuls les bruits dépassant certaines valeurs sont répréhensibles. Les services de police peuvent se déplacer pour faire cesser de tels tapages et mesurer leur densité sonore. Des experts peuvent également être sollicités. En tous les cas, une mesure devra être réalisée afin de prouver le tapage dans le cadre d'une instance.
Certaines assurances peuvent prendre en charge les frais d'expertise, n'hésitez pas à contacter votre assurance habitation.
Nous pouvons vous accompagner dans la préparation du dossier et la saisine du Tribunal. N'hésitez pas à prendre rendez-vous au cabinet.